泰國置產心得：外國人投資泰國房地產前必看的10大注意事項
在泰國置產是投資和分散資金的熱門選擇，外國人想要投資泰國房地產需要了解的事情有很多，比如土地限制、貸款比例、買房區域等。你可以在網上找到很多泰國買房懶人包，其中的訊息來源五花八門，可能會讓你產生不少疑慮。
本文搜集了泰國房地產公司官網及投資論壇上的信息，為你分析10個海外投資者經常遇到的問題，希望能解答你的部分疑慮。
投資泰國房地產走勢
根據DDproperty對2023年泰國房地產市場的調查，接下來的幾年內，泰國房地產市場將持續復甦，走勢一片大好。DDproperty是泰國最大的租屋網站之一，數據內容全面，值得信任。
報告稱，泰國房地產價格因為泰國旅遊業的復甦正在逐步上漲，這會導致消費者推遲買房，反向拉動租房需求。因此，在泰國買房想要出租的人可以放心入場，因為泰國的租賃市場在近幾年將快速成長，而在泰國買房想轉賣者在此時出售將獲得一筆不菲的回報。
如果你還沒有在泰國購屋，可以考慮購入地鐵附近的新成屋。因為靠近輕軌路線的公寓是目前租戶們最感興趣的房產類型，特點是價格低、交通便利、生活機能完善，很容易租出去。
一、為什麼不建議你購買泰國地上權房屋？
泰國土地所有權分為兩類，永久權利和限期權利，後者就是台灣的地上權。永久權利指買家對土地有使用權和佔有權，可以留給後代，無論過多少年都不會被沒收；地上權只是土地的使用權，期限通常為30年。
不建議外國人投資泰國不動產時選擇地上權的原因是，地上權房屋有使用時間限制，到期後需要和政府續約，否則房屋就會被收走，不方便轉售和出租。
二、泰國買房後，土地能過戶給子女嗎？
投資者在泰國購買的永久產權房屋可以過戶給子女，且享有贈與稅或遺產稅優惠。在泰國買房，投資者會持有和台灣買房相似的戶口簿、土地權狀和買賣公契，這些都可以合法過戶給子女及其他直系親屬。不過日後如果土地的繼承者想出售不動產，就需要支付相關稅款了。
三、投資泰國房地產後能移民泰國嗎？
泰國是非移民國家，即便是投資泰國房地產也不能取得永久居留權，因此想通過在泰國買房獲得泰國移民資格的人要考慮清楚。
不過你若是想在泰國長久居留，可以考慮申辦泰國精英簽證或泰國養老簽證，前者只需要支付足夠的金額即可，後者需要你年滿50歲並在泰國有80萬泰銖的存款。
若你想移民泰國，仍然需要按照規定申請。你應持有同一種類的非移民簽證滿3年，然後才能向移民局申請永久居留簽證。
總之，雖然投資泰國房地產不能直接幫助你獲得移民簽證，但卻能證明你有足夠的資本在泰國生活，可以加速你申請通過的進程。
四、泰國房地產投資者可以選擇哪種非移民簽證？
目前泰國有7種非移民簽證可以申請，除了年滿50歲才能申請的泰國養老簽證、需要提供教育證明文件的學生簽證和需要有直係親屬在泰的親屬簽證外，還有投資簽證、工作簽證、智慧簽證和精英簽證4種供投資者選擇。以下是四者的對比表格：
| 非移民簽證種類 | 申請費用 | 入境後最長停留時間 | 適合人群 |
| 投資簽證 | 在泰國至少投資1000萬泰銖 | 1年，之後每年可以無限次續簽 | 海外投資者 |
| 工作及商務簽證 | 2萬泰銖 | 90日，獲得工作許可後可以申請續簽一年。 | 在泰國經營業務、工作或實習的人 |
| 智慧簽證 | 月薪達10萬泰銖或投資達2000萬泰銖 | 2-4年（視申請人具體情況而定） | 專業人士、投資者、行政人員和企業家 |
| 泰國精英簽證 | 60萬泰銖起 | 5-20年（視會員等級而定） | 符合基本申請要求的任何人 |
五、外國人如何購買泰國別墅？
想投資泰國房地產的外國人只能購買公寓大樓，而且持有的土地面積比例不能超過49%。目前泰國不允許外國人以個人名義購買永久產權別墅，不過你也可以通過以下三種方式獲得別墅的使用權。
- 買地上權別墅：相當於你租賃這間別墅，期限最長30年，最多續約2次即90年。
- 註冊登記公司：你至少需要找三位泰籍人士來註冊公司才能持有泰國的別墅。
- 找泰國人幫忙：委託泰籍人士幫忙購買泰國別墅，但名義上是對方的房子，風險極大。
六、投資泰國房地產應該選擇哪個城市？
投資泰國房地產首選曼谷，其次是普吉島。曼谷作為泰國首都，吸引了眾多外企入駐，其員工都是投資者潛在的租客。而且曼谷的醫療和教育資源都十分優越，投資者在曼谷置產後也可以用於退休自住。
相比清邁、芭提雅這種房價和租金都不太穩定的城市，普吉島市區離海邊進的公寓投資回報率相對保持穩定。因為每年都有大批遊客前來度假，你可以和當地的星級酒店合作，將購買的一線海景公寓用於酒店運營，然後只管拿包租收益分成即可。
七、外國人投資泰國房地產能貸款嗎？
外國人可以在泰國買房時申請貸款，但是申請條件比較苛刻，而且只有特定的銀行提供該業務，如中國銀行和中國工商銀行。
外國人申請貸款的利率在5-7%左右，不太划算，因此很少人申請。不過申請條件中有一項是要求申請者有達標的薪資收入，這意味著在泰國開辦公司或參與項目的投資者申請購房貸款比較容易。
八、預售屋優點和缺點是什麼？值得買嗎？
1. 預售屋是什麼？
預售屋指尚未蓋好但預先進行銷售的建案，包括還沒蓋、正在蓋和蓋好了但沒有使用執照的房屋。目前大部分預售建案都是預期在未來三年內開始蓋，或者正在蓋並預計兩年內完工的類型。
2. 預售屋優點
- 量身定制，能根據自己的預算和品味設計室內格局；
- 投資者可選擇的戶型和樓層多；
- 銷售初期折扣力度大，所需自備款少；
- 可分期付款，比較沒有資金壓力。
3. 預售屋缺點
- 尚未完工，無法判斷實體房屋裝修後的實際效果；
- 購房者不能立刻搬進去使用；
- 建商可能違約，中途停工，形成爛尾樓；
- 預售屋房價比新成屋和中古屋都高；
- 等項目完工後，你購買的房屋有貶值的風險。
4. 預售屋適合什麼人買？值得買嗎？
預售屋適合預算不足、希望頭期款分期支付，對所購地段比較有信心，且不需要立刻入住、出租或轉售房屋的人購買。像曼谷捷運沿線以及附近生活機能完善、商業寫字樓和大型商超比較多的建案就很值得投資。
九、曼谷買房只能選蛋黃區嗎？
蛋黃區意思是位於市中心、商圈集中、交通便利的地段，這一區域的房價特別高，而且通常不會有低價位的新建案。想要投資曼谷蛋黃區的人要規劃好預算，做好投入大量資金的準備。
雖然蛋黃區保值性高，但蛋白區也並非不值得投資。政府一旦有什麼新的建設，都會給蛋白區。因此，你若能早早選中一個可以被政府納入建設規劃、靠近捷運線、生活機能在逐漸完善的區域，有機會能以較低的價格買到穩定升值的房屋。
十、如何選擇靠譜的房地產公司？
投資泰國房地產時，選擇可靠的合作夥伴十分關鍵，一個優質的房地產公司應具備以下幾個特質：
- 和知名大建商展開合作，如SANSIRI
- 在泰國當地有分公司和專業團隊
- 團隊成員有多語言交流能力
- 房地產公司應有多年經營經驗
- 房地產公司最好能提供房屋租管售後服務
- 在你咨詢時，有專業房仲為你解答疑惑
- 旗下新建案和預售案數量多
- 有獨家代理頂級建案的能力
- 價格透明，在簽訂合約前就能價格收費規則說清楚
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